Як здавали чернігівську тепломережу

Вопросы о переоценке целостных имущественных комплексов (ЦИК) все чаще всплывают на сессиях городского совета. И не только потому, что ЦИК в Чернигове всего два — имущество теплосети Чернигова, арендованное ОАО «Облтеплокоммунэнерго», и Черниговская ТЭЦ, находящаяся в аренде у фирмы «ТехНова».

Но и потому, что теплообеспечение населения — для Чернигова вопрос стратегически важный. А не так давно в Интернете появилась информация о «нюансах» передачи городской теплосети в аренду. Хотя многие и называли эту статью «заказухой», «Семь дней» все же решили посмотреть, что на самом деле прописано в договорах аренды. Ведь вопрос отопления для жителей города — стратегически важный…

Сколько стоит аренда?

На информационный запрос в адрес Черниговского городского совета нам прислали только копию договора, по которому в аренду передавались котельные, элеваторные узлы и теплосети. Приложение, являющееся неотъемлемой частью договора и содержащее всю информацию о переданном имуществе, — «забыли». Указали также, что к договору аренды составлено еще 56 дополнительных соглашений, но и их не предоставили. Ну ничего, берем фотоаппарат и идем снимать копии самостоятельно. Благо, закон такое предусматривает...

Но после изучения договоров вопросов меньше не стало. Пришлось идти в Фонд коммунального имущества Черниговского городского совета (ФКИ). Уточнить информацию есть у кого: нынешний председатель ФКИ Инна Дусь работает фактически со дня основания фонда. Так что все процессы передачи проходили у нее на глазах.

Изначально ЦИК, в состав которого входило 37 теплопунктов с имуществом, элеваторные и теплосеть города (всего около 80 объектов), был передан в аренду сроком на три года ОАО «Облтеплокоммунэнерго» — по договору 28 июня 2001 года. Те, кто в этот период приватизировал свое жилье, должны помнить, какая неразбериха была с оценкой недвижимости в то время. Первоначальная стоимость квартир после перевода из рублей в купоно-карбованцы, а затем в гривны составляла всего несколько тысяч, а остаточная — зачастую вообще несколько гривен. Можно предположить, что такая же ситуация была и с теплосетью. Изначальная стоимость 80 объектов составляла всего 28,346 млн грн. А остаточная вообще вдвое меньше — 14,324 млн грн (в среднем 175 тыс. грн за объект).

Именно исходя из остаточной стоимости имущества и была установлена арендная плата за использование комплекса. Сессия горсовета определила ее в размере 3% от остаточной стоимости. То есть, за аренду теплосети городской бюджет получал всего.

35 809,42 грн в месяц, а за год стоимость аренды составляла всего 430 тыс. грн.

Вопрос: почему перед сдачей в аренду не проводилась переоценка ЦИК? И почему не проводилась переоценка в декабре 2004 года, когда вышеназванный договор был продлен сразу на 10 лет?

Да, сегодня остаточная стоимость комплекса возросла — но не за счет дооценки, а только потому, что в ходе выполнения договора аренды ОАО «Облтеплокоммунэнерго» передавались новые котельные, теплотрассы и другое имущество! По состоянию на 1.04.11 остаточная стоимость ЦИК составила 37,8 млн грн. Кроме этого, в 2007 году в связи с изменением методик расчета была пересмотрена и арендная ставка: она возросла до 5% годовых. А в связи с этим увеличилась и сумма арендной платы: за октябрь 2011 года она уже составила 255,6 тыс. грн без НДС.

— На момент передачи в аренду в состав ЦИК входило около 80 объектов. Котельных, например, передавалось 37, — вспоминает нынешний председатель ФКИ Инна Дусь. — На момент заключения договора аренды существовало положение, по которому независимая оценка стоимости ЦИК не делалась. А арендная плата рассчитывалась из остаточной стоимости арендуемого имущества на основании решения сессии городского совета. Остаточная стоимость оборудования, переданного по договору, не пересматривалась. С какой остаточной стоимостью сдали имущество, от той стоимости и начисляется арендная плата уже 14 лет. Необходимо учесть, что увеличение арендной платы обязательно отразилось бы на стоимости тепла для населения. Сказать, насколько выгодной для Облтеплокоммунэнерго является аренда, я не могу. Проблемой для предприятия является то, что оборудование, особенно теплотрассы, уже изношено и его необходимо ремонтировать…

За чей счет проводится реконструкция?

Вопрос о том, кто платит за реконструкцию теплосетей и котельных, нас интересовал не меньше, чем вопрос стоимости имущества. Каждый год журналистам рассказывают о том, что Облтеплокоммунэнерго за свой счет модернизирует котельные и ремонтирует теплотрассы. Так ли это на самом деле? И сможет ли предприятие претендовать на приватизацию ЦИК после того, как сумма, потраченная на реконструкцию, превысит, например, 25% от стоимости имущества?

Из договора аренды имущества мы узнали, что на восстановление основных арендованных средств арендатор обязан направлять все амортизационные отчисления. Несмотря на то, что улучшение арендованного имущества проведено за счет амортизационных отчислений, все это остается собственностью громады Чернигова.

Положения о приватизации теплосети в том варианте договора, который нам предоставили, не заложены. Означает ли это, что не может быть принято (или уже принято!) другое решение? И если стоимость арендованного имущества занижена, для Чернигова это влечет за собой довольно большие риски его утраты.

— Согласно договору, арендатор обязан содержать арендованное имущество в полной сохранности и своевременно проводить его текущий ремонт. На это направляются все амортизационные отчисления. Кроме этого, в 2007 году по постановлению КМУ на реконструкцию ЦИК было выделено 6,2 млн грн. Но эта программа осталась профинансированной лишь частично — из Черниговской ОГА передали только 213,3 тыс. грн. На эту сумму была увеличена стоимость арендованного имущества. Завершение ремонта котельных ОАО «Облтеплокоммунэнерго» проводило за свои средства. Согласно решению исполкома горсовета №13 от 21.01.2008, в случае расторжения договора аренды реконструированное имущество остается в собственности громады, а сумма, затраченная арендатором на реконструкцию, подлежит компенсации, — комментирует ситуацию Инна Дусь. — Основания для выкупа имущества арендатором отсутствуют. Дело в том, что норма Закона Украины «О государственной программе приватизации» относительно улучшения имущества на 25% от его остаточной стоимости, которые нельзя отделить от объекта, не касается аренды ЦИК. Кроме того, такое положение не прописано в договоре аренды...

Что ждет теплосеть завтра

По заявлению чиновников из ФКИ, оснований для расторжения договора аренды с ОАО «Облтеплокоммунэнерго» у горсовета сегодня нет: предприятие надлежащим образом исполняет свои обязанности. Не планируется и пересмотр арендной ставки, невзирая на то, что действующее сегодня законодательство требует проведения независимой оценки ЦИК при передаче в аренду. Будет ли пересмотрена стоимость коммунального имущества в случае приватизации (концессии) ЦИК? Вполне может статься, что в связи с износом имущества независимая оценка окажется даже ниже существующей остаточной стоимости.

Скорее всего, еще до момента окончания действия договора (2014 год) ЦИК ожидает приватизация или концессия. Ведь еще в октябре 2010 года вице-премьер Украины Сергей Тигипко прямо заявил: «Кабинет министров Украины в ближайшее время начнет подготовку предприятий тепловой энергетики к приватизации». А в мае 2011 года об этом заговорил уже и первый вице-премьер-министр — министр экономического развития и торговли Украины Андрей Клюев.

Киев уже начал сдавать теплосети в концессию на 49 лет. Этот опыт могут перенять и другие областные центры Украины. Но нужна ли городу передача имущества ЦИК в частные руки и как это скажется на стоимости тепла для населения? От сторонников приватизации сегодня можно услышать, что, мол, нельзя добиться эффективного управления коммунальной собственностью. Мы категорически не согласны с таким утверждением! Положительные примеры есть и в Чернигове. Возьмите хотя бы КП «Черниговводоканал». Те же трассы, те же проблемы с износом. И сколько бы мы ни жаловались на работу этого коммунального предприятия, нужно признать, что работает наш Водоканал довольно эффективно…

— Сегодня, согласно законодательству, передача ЦИК в аренду осуществляется после полной независимой оценки. Но дело в том, что отношения, которые возникли из договоров аренды, подписанных до принятия законов, регулируются законодательством, действовавшим на тот момент. Так что пока переоценки ЦИК не предвидится, — считает Инна Дусь. — Оценить стоимость технического оборудования довольно сложно. На это потребуется немало денег и времени. И если в 2014 году законодательство не изменится, при продлении договора аренды мы будем проводить независимую оценку имущества. До весны 2011 года эта норма не действовала, поэтому оценка имущества при продлении договора в 2004 году не проводилась. Кстати, в законе сегодня четко определено, что оценка проводится за счет арендатора. Какой будет стоимость имущества ЦИК после независимой оценки — сказать сложно. Если имущество котельных еще можно оценить по прайсам с учетом износа, то состояние теплотрасс, которые лежат в земле, оценить будет довольно сложно...

Интересный факт

Начиная с 2006 года трубы арендуемых котельных стали сдавать в субаренду операторам мобильной связи для установки антенн. Согласно договорам, за установку одной антенны операторы платили 1 тыс. грн в месяц — в то время как за аренду более 80 объектов городу давали ежемесячно всего 60 тыс. грн!